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Comprar casa · IMT e Imposto do Selo · 2026

Quanto vai pagar de impostos na escritura?

O preço da casa não é o que sai da conta. Em cima dele vem o IMT, o Imposto do Selo da compra e, se houver empréstimo, o Imposto do Selo do crédito. Este simulador faz as três contas e avisa quando está em cima de um degrau da tabela.

O imóvel

O imposto incide sobre o maior entre o preço e o valor patrimonial tributário (artigo 12.º do CIMT).

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O VPT que consta da caderneta predial. Se for maior do que o preço, é sobre ele que o imposto se calcula. Deixe a zero se não o souber.
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A habitação própria e permanente tem a tabela mais favorável, com um primeiro escalão isento. A segunda casa, a casa para arrendar e a casa de férias entram na tabela da habitação, que começa logo a 1%.
Os escalões das regiões autónomas são 25% mais altos, por isso o imposto é menor para o mesmo preço.

Quem compra

A isenção do Decreto-Lei n.º 48-A/2024 exige quatro coisas ao mesmo tempo: ter 35 anos ou menos na data da escritura, não ser considerado dependente para efeitos de IRS nesse ano, não ser nem ter sido titular do direito de propriedade sobre prédio urbano habitacional na data ou nos três anos anteriores, e destinar o imóvel exclusivamente a habitação própria e permanente.
Nesse caso o n.º 4 do artigo 17.º do CIMT impõe taxa única de 10% e afasta todas as isenções e reduções.

Crédito à habitação

A utilização de crédito também paga Imposto do Selo, pela verba 17.1. A hipoteca constituída ao mesmo tempo não é tributada, por ser garantia materialmente acessória.

Deixe a zero se a compra for a pronto.
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Impostos na escritura 0 €

Como é calculado. IMT pelas tabelas práticas em vigor a partir de 1 de janeiro de 2026, aprovadas pelo Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária, com os escalões atualizados em 2% pelo Orçamento do Estado para 2026. Seis tabelas: habitação própria e permanente, aquisição por jovens e habitação, cada uma com uma versão para o continente e outra para as regiões autónomas. Prédios rústicos a 5% e outros prédios urbanos a 6,5%, nos termos do artigo 17.º do CIMT; adquirentes com domicílio em regime fiscal claramente mais favorável a 10%, sem isenções nem reduções. Imposto do Selo da aquisição pela verba 1.1 da Tabela Geral, a 0,8%, e do crédito pela verba 17.1, a 0,60% nos prazos de cinco anos ou mais e a 0,50% entre um e cinco anos. O imposto incide sobre o maior entre o preço e o valor patrimonial tributário, nos termos do artigo 12.º do CIMT.

O que fica de fora. Não entram emolumentos de registo, honorários de notário nem comissões. Não estão modeladas as isenções e reduções especiais: reabilitação urbana, habitação a custos controlados, prédios adquiridos para revenda, permutas, aquisição de parte social que confira a titularidade de pelo menos 75% do capital, fundos de investimento imobiliário e transmissões a favor do Estado. Para jovens, o simulador assume que as quatro condições do Decreto-Lei n.º 48-A/2024 se verificam. Quando há mais do que um comprador, o benefício de jovem é aferido por cada um: o simulador trata o caso de um comprador único.

Esta ferramenta é uma estimativa de apoio à decisão e não substitui a liquidação feita pela Autoridade Tributária nem a análise de um contabilista certificado sobre o caso concreto. Não são recolhidos nem enviados quaisquer dados: todo o cálculo acontece no seu navegador. Descontaplicar.

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